На что смотреть при покупке квартиры в Эстонии

Дом и квартирное товарищество

В Эстонии квартира почти всегда входит в дом, которым управляет квартирное товарищество, поэтому ваши будущие расходы и риски зависят от дома не меньше, чем от самой квартиры. Узнайте год постройки, состояние крыши, фасада и фундамента, систему отопления. В домах советской постройки (панельных и кирпичных) часто предстоит обновление труб, фасада или отопления — рано или поздно это коснётся и вашего кошелька.

Запросите годовой отчёт товарищества и протоколы последних собраний. Они честно показывают, что дому предстоит.

• Есть ли у товарищества кредиты (например, на фасад или отопление) и каков накопленный ремонтный фонд?
• Какие крупные работы выполнены и планируются в ближайшие годы (крыша, трубы, отопление, лифт)?
• Каков общий ежемесячный платёж (управление, фонд, коммунальные) на м²?
• Есть ли должники, чьи расходы распределяются на другие квартиры?

Сама квартира

Осматривайте квартиру спокойно и при дневном свете, а не только по фото. Следы сырости и плесени (особенно в ванной, под окнами и в наружных углах), посторонние запахи, проседающие полы или трещины в несущих стенах могут указывать на скрытые и дорогие проблемы.

Обратите внимание на возраст окон, радиаторов, электрики (современный ли щиток с автоматами?) и труб — их замена обходится в десятки тысяч. Оцените также планировку, шум и естественное освещение в разное время дня.

Документы: крепостная книга, энергетический сертификат, строительный регистр

Проверьте по крепостной книге, что продавец — действительный собственник и на квартире нет ипотеки, ареста или иных обременений (их нужно снять для сделки). Нотариус делает эту проверку, но узнайте статус ещё до предложения.

Энергетический сертификат показывает энергоэффективность дома и действует 10 лет. Он требуется для новых домов и, как правило, при продаже/аренде домов с 2008 года; дома, построенные до 2008 года, обычно освобождены, поэтому у многих старых квартир вторичного рынка его попросту нет. В многоквартирном доме его заказывает товарищество. Проверьте также по строительному регистру, что квартира и дом узаконены (есть разрешение на эксплуатацию) и перепланировки зарегистрированы — незарегистрированные изменения могут позже создать проблемы.

Часто задаваемые вопросы

Стоит ли нанимать строительного эксперта?

Для старого дома или дорогой квартиры независимый осмотр (например, строительная экспертиза или проверка на влажность) часто окупается — за пару сотен евро он может выявить проблемы на тысячи, которых обычный покупатель не заметит.

Что спросить о квартирном товариществе?

Запросите годовой отчёт, размер ремонтного фонда и кредиты товарищества, выполненные и планируемые крупные работы, ежемесячные расходы и есть ли должники.

Всегда ли при продаже квартиры обязателен энергетический сертификат?

Нет. Он требуется для новых домов и, как правило, при продаже/аренде домов с 2008 года; более старые дома в основном освобождены, поэтому у многих старых квартир его нет. Сертификат действует 10 лет, в многоквартирном доме его заказывает товарищество.