Esmakordse koduostja teejuht

Pane paika eelarve, omafinantseering ja laenuvõime

Enne otsimist selgita välja, kui suurt kodu saad lubada. Eesti Panga regulatoorne miinimum on 15% kodu hinnast (laenusumma kuni 85% tagatise väärtusest), kuid praktikas küsivad pangad sageli umbes 20% — vanemate korterite ja eramajade puhul mõnikord rohkemgi. Riikliku KredExi (täna EIS) eluasemelaenu käendusega võib jääda 10% juurde ja lasterikkal perel (vähemalt kolm alla 19-aastast last) kuni 5%-ni.

Lisaks kehtib reegel, et kõik su laenumaksed kokku tohivad olla kuni 50% sissetulekust (pank arvutab seda vähemalt 6% intressiga) ja laenu maksimaalne tähtaeg on 30 aastat. Näiteks Eesti korteri mediaanhinna (~110 000 €) puhul on 15% omafinantseeringut ~16 500 € ja 20% ~22 000 €, käendusega 10% aga ~11 000 € — millele lisanduvad veel tehingukulud.

Küsi pangast eelnev laenuotsus. See annab selge eelarve ja teeb su pakkumise müüjale tõsiseltvõetavaks.

Otsi õiget kodu

Mõtle läbi asukoht, suurus ja tulevikuvajadused ning vaata piirkonna realistlikku hinnataset. Hinnavahe on Eestis suur — korteri mediaanhind on Tallinnas ~3400 €/m², Tartus ~2800 ja väiksemates linnades tunduvalt vähem. Kuid suur vahe on ka Tallinna enda sees: Kesklinnas ja Kalamajas tipnevad korterihinnad ~4000–4800 €/m², samal ajal kui Lasnamäel, Mustamäel ja Väike-Õismäel jäävad need ~2600–2900 €/m² juurde — sama linna piires kuni kahekordne erinevus. Meie turuülevaade (sh Tallinna asumite kaart) ja piirkonnalehed näitavad iga piirkonna mediaanhinda ja kõige aktiivsemaid maaklereid, nii et tead, mis on just selles piirkonnas jõukohane.

• Kas asukoht sobib töö, kooli ja ühistranspordiga ka pikemas plaanis?
• Kas korter vastab vajadustele veel mõne aasta pärast (pere, kaugtöö)?
• Millised on hoone seisukord, korteriühistu seis ja igakuised kulud?

Ostuprotsess samm-sammult

Kui sobiv kodu on leitud, käib protsess tavaliselt nii: pakkumine ja kokkulepe → broneerimisleping ja käsiraha → laenulepingu lõplik vormistamine → notaritehing, kus allkirjastatakse asjaõigusleping ja kinnistamisavaldus → kanne kinnistusraamatus, millega omand ametlikult üle läheb.

Notar kontrollib õigusliku poole (omand, koormatised) ja selgitab tingimusi. Ostja kanda jäävad tavaliselt notaritasu (sageli jagatakse müüjaga pooleks) ja riigilõiv kinnistusraamatu kande eest; mõlemad sõltuvad tehingu väärtusest.

Korduma kippuvad küsimused

Kui suurt omafinantseeringut vajan?

Regulatoorne miinimum on 15% kodu hinnast, kuid praktikas küsivad pangad sageli umbes 20% (vanemate varade puhul rohkemgi). KredExi (EIS) käendusega võib jääda 10% juurde ja lasterikkal perel (vähemalt kolm alla 19-aastast last) 5%-ni. Täpse summa annab panga laenuotsus.

Mis on KredExi käendus ja kellele see sobib?

See on riiklik (täna EIS kaudu antav) eluasemelaenu käendus, mis võimaldab väiksemat omafinantseeringut. Sihtrühmad on mh esmakodu ostjad, noored ja lasterikkad pered ning energiatõhusa kodu ostjad; tingimus on, et sul ei ole teist kodu (või müüd selle 12 kuu jooksul). Tingimusi kinnitab pank.

Millised lisakulud ostuga kaasnevad?

Lisaks omafinantseeringule notaritasu ja riigilõiv (mõlemad sõltuvad tehingu väärtusest), vajadusel hindamisakt pangale ning kolimis- ja sisustuskulud. Järelturu korteril käibemaksu ei lisandu (erinevalt uusarendusest).