Üürile anda või müüa?

Alusta tootlusest

Brutotootlus = aastane üür jagatud korteri väärtusega. Eesti suuremates linnades jääb see tüüpiliselt 3–6% vahele — väiksemates ja odavamates piirkondades kõrgem, kallites kesklinnakorterites madalam.

Konkreetsed numbrid saad kahe hinnanguga: mis üüri sinu korter teeniks ja mis on tema müügiväärtus. Linnati võrdleb tootlust meie turuülevaate üürisektsioon.

Brutost netoni: mis tootlusest järele jääb

• Tühjad kuud üürnike vahetusel — arvesta keskmiselt kuu aastas.
• Remont ja amortisatsioon: värskendus üürnike vahel, kodumasinad, remondifond.
• Maksud: üüritulust 20% on maksuvaba kuluhüvitis, ülejäänu maksustatakse tulumaksuga.
• Sinu aeg — või maakleri tasu (üks kuu üür üürniku leidmise eest).

Rusikareegel: neto jääb sageli 1–2 protsendipunkti alla bruto. 4% brutotootlus on realistlikult ~3% neto — millele lisandub (või millest lahutub) korteri väärtuse muutus.

Millal üürile anda

• Tootlus on piirkonna kohta korralik ja nõudlus üürnike järele tugev (ülikool, töökohad).
• Usud piirkonna pikaajalisse hinnatõusu — üür on siis boonus väärtuse kasvule.
• Võid ise tulevikus korterisse naasta (töö, lapsed, vanemad).
• Laenu jääk on väike või intress madal — üür katab kulud varuga.

Millal müüa

• Vajad kapitali mujal: uus kodu, ettevõte, hajutatum investeering.
• Maja ootab suuri kulusid (katus, küte, fassaad) — need söövad aastate tootluse.
• Tootlus on madal ja sa ei usu piirkonna kasvu.
• Sa ei taha üürileandja rolli: üürnikuvahetused, öised kõned, võlariskid.

Maksunüanss: oma alalise elukoha müük on eraisikule üldjuhul tulumaksuvaba; investeerimiskorteri müügikasu maksustatakse. Kui korter on veel sinu kodu, on müügiaken maksumõttes soodsam kui pärast aastatepikkust üürileandmist.

Kolmas tee: proovi aasta

Kui kahtled, anna korter aastaks üürile ja vaata numbrid päriselt üle — tegelik üür, tegelikud kulud, tegelik tunne. Müüa saab alati. Praktilised sammud üürileandmiseks ja korralik üürileping hoiavad riskid kontrolli all.

Korduma kippuvad küsimused

Mis on hea üüritootlus Eestis?

Brutotootlus 3–6% aastas on tüüpiline; üle 5% on suuremates linnades juba hea. Neto jääb kulude ja maksude järel sageli 1–2 protsendipunkti madalamaks.

Kas üürile andes kaotan maksuvabastuse müügil?

Oma alalise elukoha müük on üldjuhul tulumaksuvaba. Kui korter on aastaid üürile antud ega ole enam sinu elukoht, võib müügikasu maksustada — arvesta seda ajastuse otsuses.

Kui palju tühje kuid arvestada?

Konservatiivne rusikareegel on üks kuu aastas — üürnike vahetus, väike remont ja uue üürniku otsing. Hästi hinnastatud korteril võib olla vähem.