Juhendid

Kodulaen: kuidas valmistuda

Koostanud Leia maakler toimetus · Viimati uuendatud: juuni 2026

Hästi ettevalmistatud laenutaotlus annab parema intressi ja kindluse. Siin on Eesti reeglid ja sammud, kust alustada.

Lühidalt

  • Eesti Panga piirmäärad: laenumaksed kuni 50% sissetulekust (DSTI), laen kuni 85% tagatisest (käendusega 90%), tähtaeg kuni 30 aastat.
  • Omafinantseering: miinimum 15%, praktikas ~20%; KredExi (EIS) käendusega 10%, lasterikkal perel 5%.
  • Võrdle pankade kogukulu, mitte ainult intressi: marginaal + euribor + lepingu- ja haldustasud.

Hinda oma laenuvõimet (Eesti Panga reeglid)

Eesti Pank on pankadele seadnud selged piirmäärad, mille sees laenu antakse: laenumaksed kokku kuni 50% sissetulekust (DSTI; panga arvutuses vähemalt 6% intressiga, et arvestada tõusu), laenusumma kuni 85% tagatise väärtusest (käendusega kuni 90%) ja maksimaalne tähtaeg 30 aastat.

Pangad vaatavad lisaks su sissetuleku stabiilsust, olemasolevaid kohustusi ja maksekäitumist. Vähenda enne taotlemist väikelaene, järelmakse ja kasutamata krediitkaardilimiite — ka kasutamata limiit vähendab laenuvõimet.

Kogu omafinantseering ja arvesta tehingukulud

Lisaks pangalaenule on vaja omafinantseeringut. Regulatoorne miinimum on 15% kodu hinnast, kuid praktikas küsivad pangad sageli umbes 20% (vanemate korterite ja majade puhul rohkemgi); KredExi (EIS) käendusega võib jääda 10% juurde ja lasterikkal perel (vähemalt kolm alla 19-aastast last) 5%. Käendus katab osa tagatisest pangale (kuni 24% tagatise väärtusest, üldjuhul kuni 20 000 €; energiatõhusa kodu puhul rohkem) ning eelduseks on, et sul ei ole teist kodu.

Pane lisaks kõrvale raha tehingukuludeks: notaritasu ja riigilõiv (mõlemad sõltuvad tehingu väärtusest) ning vajadusel tagatise hindamisakt. Näiteks Eesti korteri mediaanhinna (~110 000 €) puhul on omafinantseering 15% juures ~16 500 €, 20% juures ~22 000 € ja käendusega ~11 000 €.

Võrdle pankade pakkumisi

Küsi pakkumist mitmest pangast ja võrdle mitte ainult "intressi", vaid kogu kulu: panga intressimarginaal + euribor, lepingu- ja haldustasud, ennetähtaegse tagastamise tingimused. Väikegi erinevus marginaalis tähendab 30 aasta jooksul tuhandeid eurosid.

Mis mõjutab sinu intressi

Kodulaenu intress koosneb baasintressist (tavaliselt 6 kuu euribor) ja panga marginaalist. Euribori sa ei mõjuta, kuid marginaali üle saab läbi rääkida — ja just seda tasub pankade vahel võrrelda.

  • Suurem omafinantseering (madalam LTV) annab tavaliselt parema marginaali.
  • Stabiilne ja piisav sissetulek ning puhas maksekäitumine tugevdavad positsiooni.
  • Olemasolevad laenud ja krediitkaardilimiidid vähendavad laenuvõimet — vähenda neid enne taotlemist.
  • Lepingu sidumine panga muude toodetega (palgakonto, kindlustus) võib marginaali alandada.

Korduma kippuvad küsimused

Kui suur võib igakuine laenumakse olla?
Eesti Panga reegli järgi tohivad kõik laenumaksed kokku olla kuni 50% sissetulekust (DSTI), kusjuures panga arvutuses kasutatakse vähemalt 6% intressi. Täpse piiri annab pank su sissetulekust ja kohustustest lähtudes.
Kui suurt omafinantseeringut on vaja?
Regulatoorne miinimum on 15% kodu hinnast, kuid praktikas küsivad pangad sageli umbes 20% (vanemate varade puhul rohkemgi). KredExi (EIS) käendusega võib jääda 10% juurde ja lasterikkal perel (vähemalt kolm alla 19-aastast last) 5%. Ülejäänu katab pangalaen.
Kas valida fikseeritud või euribori-põhine intress?
Euribori-põhine intress kõigub turuga, fikseeritud annab ennustatavuse kõrgema hinna eest. Valik sõltub riskitaluvusest — pank selgitab mõlema mõju igakuisele maksele.

Leia oma piirkonna parimad maaklerid — sisesta kinnisvara aadress ja võta soovi korral nendega ühendust.

Loe ka

Allikad

Koostanud Leia maakler toimetus · Viimati uuendatud: juuni 2026. Tegemist on üldise infoga, mitte juriidilise ega maksualase nõustamisega; täpsete tingimuste osas lähtu panga, notari ja ametlike allikate infost.